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房屋装修后水管渗水 开发商被判赔偿损失
2018-03-27 15:54:15 来源: 作者:朱泽芳 【 】 浏览:1269次 评论:0

俗话说:“买房是大事”,房屋质量问题会直接影响人们的正常生活,让人闹心不已……近日,广德县人民法院审结了一起因房屋质量问题而引起的商品房买卖合同纠纷案。

案情回放

宋女士于2014年7月购买了某开发商建设的商品房一套,并于2014年12月20进行了房屋交接。2015年10月1日宋女士的房屋装修完工,2015年底宋女士入住新房。2016年9月,宋女士发现墙面木饰面发黑起泡,遂请装修公司重新更换墙面木饰并做了部分防水漆。2017年5月,宋女士发现上述墙面木饰面再次发黑起泡且木饰面及木工板严重腐烂,其他墙面存在水分。2017年6月初,宋女士将此种情况告知开发商,开发商不认为是自身责任。6月13日,宋女士投诉到质监机构,经质监机构勘查,宋女士所有木饰面板及木工板腐烂系墙体主管道接头处漏水所致。后宋女士多次与开发商协商,要求开发商进行赔偿,但始终未得到答复。2017年7月3日,宋女士将开发商诉至广德县人民法院,首先要求其对房屋漏水部位予以修复,并承担相应的修复费用;其次要求其赔偿房屋装修损失、鉴定费用、公证费用、摄像费用等共计104142.66元。

法庭上,宋女士对上述情况进行了陈述。但开发商辩称: 一、宋女士的房屋损失属实,但开发商交付给宋女士的房屋通过竣工验收,质量合格且交房时得到其确认;二、渗漏的管道已超过法律规定的两年质保期限。即使是管道渗漏造成宋女士损失,也不应该由开发商承担责任;三、宋女士两次装修房屋均未发现管道渗漏且在装修时违反了约定,擅自封闭管道,是造成扩大损失的直接原因,因此应由其自身承担损失。综上,请求驳回宋女士的诉讼请求。

司法鉴定

案件审理中,广德法院根据宋女士的申请,委托安徽秋浦司法鉴定所对其房屋管道漏水与财产损失是否有因果关系及装修损失进行鉴定。

鉴定中心技术人员对宋女士的房屋进行了勘验,勘验中可见宋女士家中多处存在渗漏痕迹,装修装饰多处发黑霉变。宋女士称,2016年9月,她发现墙面木饰面发黑起泡,遂请装修公司重新更换墙面木饰并做了部分防水漆,后又发现上述墙面木饰面再次发黑起泡且木饰面及木工板严重腐烂,其他墙面存在水分,这才怀疑是房屋水管出了问题。

鉴定中心根据法院提供的相关资料及现场勘验情况进行分析:宋女士房屋排水立管接头处渗漏水,不符合《建筑工程施工质量验收统一标准》和《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》等验收规范的相关规定;房屋室内客厅、餐厅、过道等部位木饰面板发黑、霉变,不符合《建筑工程施工质量验收统一标准》和《建筑装饰装修工程质量验收规范》等验收规范的相关规定;房屋公共卫生间排水立管接头处渗漏水,给水管道、外墙及其他排水管道无渗漏水现象,说明房屋室内客厅、餐厅、过道等部位木饰面板发黑、霉变,是由于房屋公共卫生间排水立管接头处渗漏水造成的。综上,鉴定中心给出鉴定意见为:房屋室内客厅、餐厅、过道等部位木饰面板发黑、霉变,是由于房屋公共卫生间排水立管接头处渗漏水造成的;因房屋公共卫生间排水立管接头处渗漏水,造成房屋装修损失81642.66元。

法院判决

广德法院经审理后认为,依据《合同法》的一般原理,出卖人对所出卖的标的物有物之瑕疵担保义务。在商品房买卖合同中,开发商应保证房屋的质量符合《房屋买卖合同》及《商品房屋质量保证书》中的有关约定。案涉房屋产生渗漏的原因,经专业部门鉴定系房屋公共卫生间排水立管接头处渗漏水,因公共卫生间排水立管在购买商品房时已安装,原告二次装修未改动,排水立管接头处渗漏水,不符合验收规范的相关规定;因房屋公共卫生间排水立管接头处渗漏水,造成原告房屋装修损失为人民币81642.66元。对此,应确认被告在交付房屋时该质量缺陷即以存在,该质量缺陷在使用过程中才得以发现,房屋质量缺陷具有隐蔽性,被告应承担违约损害赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该条规定将违约责任的归责原则确定为无过错责任原则。一般来说,责任减轻事由是适用过错责任情形下的一般原则,并不是适用无过错责任情形下的一般原则。在违约责任中,债权人的原因成为责任减轻事由,需债权人的过错与不履行或不适当履行的行为之间具有因果联系。案涉房屋装修损失是因为排水立管接头处渗漏水所致,原告在装饰装修过程中将排水立管封闭与排水立管渗漏没有因果联系,根据一般常理,原告行为仅为一般过失,该过失不能成为被告责任减轻的事由。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,…。”因违约损害赔偿是因债务人违反合同义务所产生的一种责任,案涉房屋所受损害作为一种事实,是违约损害赔偿质量缺陷的前提,违约损害赔偿具有补偿性,其损害赔偿的范围以实际发生的损害为计算标准。房屋公共卫生间排水立管接头处渗漏水导致原告房屋装修受损,被告应承担质量缺陷违约损害赔偿责任,综上,因开发商的过错给宋女士造成的装修损失,应由其承担民事侵权责任,并就合理的经济损失予以赔偿。

最终,根据鉴定中心出具的鉴定意见,法院判令开发商赔偿宋女士房屋装修损失、公证费用、摄像费用等共计84142.66元,并由开发商承担了本案的诉讼费和鉴定费用。但对于宋女士要求对房屋漏水部位予以修复,并承担相应的修复费用的诉请,根据《建设工程质量管理条例》第四十条第四款规定:“电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。”该规定是指在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限。案涉商品房屋于2014年12月20日交付,宋女士发现墙面木饰霉变系排水立管接头处渗漏水所致,要求开发商修复的时间为2017年6月,已超出2年保修期限,故对宋女士的该项诉请法院未予支持。

一审判决后,被告开发商不服一审判决,上诉至宣城市中级人民法院。二审法院经审理后,维持原判。

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