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房东卖房未通知 承租人以侵犯优先购买权起诉获赔偿
2018-04-12 09:19:00 来源: 作者:朱泽芳 【 】 浏览:1251次 评论:0

近日,广德县人民法院依法审结了一起房屋租赁合同纠纷案。

2015年6月,广德县某中学因办公需要租赁了广德某置业公司位于广德县桃州镇的房屋。双方签订房屋租赁合同,约定租期自2015年6月18日至2021年6月17日,年租金30000元,租金前三个租赁年度保持不变,租金采用每年为一期支付的方式向被告预交下一年度的租金。合同中约定在租赁期内,如该房屋发生转让,出租方应及时通知承租方,本合同继续履行。承租方享有该房屋优先购买权。之后,该中学请装修公司对承租的房屋进行了装修装饰。2017年5月23日,置业公司将该中学承租的房屋卖给第三人。6月12日,置业公司电话告知该中学,要求其与新房东签订租赁合同。7月10日,该中学仍按约向置业公司支付了第三年度租金。该中学认为,置业公司在出卖案涉房屋前未通知他们,侵犯了他们的优先购买权,构成违约,同时造成其利益受损。鉴于该房产已经变更过户,双方之间的合同已经无法履行,故起诉至广德法院,要求解除与置业公司的租赁合同并要求置业公司返还租金、赔偿装修损失及可得利益损失共计442680元。

法庭上,被告置业公司辩称,根据买卖不破租赁原则,租赁房屋发生产权变更不影响租赁关系,原告以租赁房屋已经出卖为由要求解除租赁合同没有法律依据。原告系学校,被告没有理由相信学校会投资购买写字楼,故被告在出售租赁房屋前未书面通知原告,仅仅电话通知,原告回复“学校买写字楼干嘛”,当时被告将房屋卖给他人。原告损失不存在且证据不足,原告可以继续使用租赁房屋,故不存在租金损失。

广德法院经审理认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。同时买卖不破租赁原则赋予承租人对抗新的所有权人的权利。租赁物在租赁期间发生所有权变动并不必然导致合同解除,故对原告要求解除合同并返还租金、赔偿装修损失的请求法院不予支持。被告未能举证证明其在出售案涉房屋之前的合理期限内通知了原告,原告亦未表示过放弃优先购买权,故对原告以被告侵害其优先购买权为由主张损害赔偿予以支持。关于损害赔偿数额,法院认为优先购买权就其性质而言仍属请求权,并非物权,只有原告实际行使了优先购买权,即与出租方建立买卖关系并支付相应对价或支出一定成本后,原告才会取得诉争房屋所有权。侵害优先购买权的法律后果是赔偿损失,即优先购买权人要获得类似房屋所多支出的价款损失,以及在购买房屋过程中支出的费用损失。原告以房价统计数据证明房价涨幅主张赔偿171680元依据不足。最后,法院结合本案实际情况,参照案涉房屋租赁合同的约定,酌定为30000元。

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